見積もりを出し予算検討
ここでは、具体的な金額設定と検討内容を紹介していきます。
まず総予算の話ですが、現金一括で支払う予算をMAX1000万円で設定しています。これは、改築まで全て終わってさあ住めるという段階までの総予算という意味で、検討段階で予算内に収まるかどうかの見積もりを出します。わかりやすいように、物件購入以外で費用がかかる部分を予め出した上で検討していきます。想定している部分を列挙してみると、
①2階部分など増築してあったりすると、撤去費用、場合によっては修繕費用が発生 |
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| 家屋は平屋建てに限定したいと思っています。建築当初から2階建てであった物件を選んだとしたら話は別ですが、もともとの平屋が増築などによって2階を作っていたりする部分は減築・もしくは撤去になるでしょう。金額目安は規模により変わりますが業者依頼せざるを得ない部分などが入ってくると～100万円ほどでしょうか。 |
②構造上重要な部分（土台・屋根・柱・梁）以外の自分でやる部分の改築費 |
| 基本はほとんどこの部分の費用になります。材料費だけになるはずですが、幅を大きくみて～200万円くらいに設定しています。他の部分で費用がかからない物件であれば、建具などこだわって費用が上がる可能性もあります。 |
③上記架構部分の業者依頼費用 |
| ここが一番大きな出費になります。どの部分の改修が必要かで変わってくるでしょうが、150平米くらいの物件目安で屋根だけだと～400万円、土台全てとなると～300万円程度の見込みですが、具体額は事前に必ず見積もってもらうようにします。 |
④上水道・井戸水・山水の引き込み費用・もしくは水質調査費 |
| 上水道未接続地域では、井戸水か山水を引き込むことになります。現行使用できそうな井戸などがついてあり、水質調査費だけで済むようなら数万円程度。引き込み費用はボーリング深さなどにより幅があり、mあたり1～10万円と幅広く、30メートル掘っただけでポンプ代なども全て含めると～330万円くらいでしょうか。これは余りにも幅が広すぎるので事前予測と見積もりを必ずとっておくようにします。また、上水道接続地域であるにも関わらず「計画範囲内」という名のもと、現在水道管が通ってないような状態が一番不利な状況で、個別で引き込むと数百万のお金が援助も受けられず必要になります。 |
⑤合併浄化槽の設置等にかかる費用 |
| 下水道未接続地域では、地域にもよりますが浄化槽を設置するのが一般的です。費用は～25万円くらいに考えておいたほうがいいでしょう。また、接続地域でも引き込み費用がかかることがあるため、事前の見積もりを必ずとるようにします。 |
⑥地域によっては専用の設備があり、それらの初期代金など |
| 地域によっては組合のようなもので水道管を整備しているケースもあり、それを使用するための初期登録に～30万円くらいかかります。そこから私水道管を引き込むとなるとプラスアルファで費用が発生する可能性もあります。 |
⑦過去に中途半端な改修・改築を行っているケースでの改装・改築費用 |
| 自分でやる部分の改築費に含んでもよいかもしれませんが、過去に中途半端な改修・改築を行っているケースがよくあります（古民家なのに内装だけが昭和初期だったり、一部の基礎だけコンクリベタ基礎だったり）。それらは可能な限りもとの状態に近いように戻したいので、余分に費用がかかる可能性があります。費用目安は～∞ |
⑧状態不良の納屋や蔵が付帯している場合、撤去費用が発生 |
| 可能な限りはリノベーションする予定でいますが、屋根に穴が開いていたり、柱が腐って倒壊の恐れがあるなど解体するしか選択肢がないようなものも存在します。仮に納屋・蔵2棟と後付けトイレなどの小屋を解体する場合の費用として～200万円程度見込んでおいた方がいいと思われます（セルフでもやれる規模の場合、額は廃棄費用のみとなり各段に安くなる）。 |
⑨個人売買ではなく、仲介業者が入っている場合、その手数料 |
| 個人売買の場合、手数料は一切必要なく費用を抑えることができますが、境界線の確定など正しい知識を持っていないと後々トラブルに繋がる可能性があります。ただし、逆に知識がある方には、個人売買の方がはるかにトラブルに繋がる可能性が少ないとも言えます。個人売買の場合、買い手側は納得するまで見て検討した上で購入するからというのがその理由で、逆に仲介業を挟んでしまうと、中には都合の悪いことを濁そうとしたり、わざと誤情報を書面でなく口頭で与えておきながら買い手側が泣き寝入りするなどのトラブルが発生しがちです。仲介業者の思惑が入ってくる限り、そのリスクを抑えることは容易な知識では困難ですし、その知識があるなら個人売買の方がはるかに安全であると断言できます。また、仲介手数料もバカにならず、例えば500万円の物件であれば21万円プラス消費税がかかってきます。 |
⑩登記費用（司法書士報酬） |
| これは必ず発生する費用になります。土地の広さなどにもよって変わってきますが、印紙代と司法書士手数料で10万円弱程度が相場と言われています（金銭授受の立ち合いも含めて）。あり得ることとして、例えば農地である物件を用途変更して雑地にしてから引き渡しなどとなると（農地法の関係で農業従事者以外に田畑は売れないなどの理由から）、プラス数万円の手数料が必要になる可能性もあります。売買の際はこの司法書士報酬を売主、買主どちらが持つかちゃんと話し合っておく必要があります。全てを仲介業者に任せてしまうといいようにボられてしまう可能性もありますのでご注意を。 |
⑪ネット回線の引き込み代 |
| これは都会と同様、回線を電柱から自宅に引き込むための代金です。引き込みができる立地であれば高くても～5万円程度かと思います。 |
⑫電気温水器を買うかリースした場合の代金 |
| ピンキリですが、一般的なもので工賃込み～30万円見ておけば間違いないでしょう。探せば20万円以内であると思います。 |
などがあります。これらは考えれば考えるほどシビアで、内容によっては2～3項目が該当するだけであっという間に予算オーバーになってしまいます。ただ、上記想定金額の部分は最高値の予測をしているつもりなので、これより安価になるやり方はあるというものです。
自分の希望などと合わせると該当物件が本当に出るのかどうか疑わしいほどですが、実際に物件を見て回っていると、数少ないですが希望に近いものが実際に出ています。
場合によっては、タダでもいいから大事にしてくれる人にもらってほしい、なんて話も本当にあったりします。そういう話は全てこういった費用などを考えての上のことなので、ウマいだけの話ではなかったりします。
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